MÜTEAHHİTLERLE ADİ YAZILI YAPILAN SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ

MÜTEAHHİTLERLE ADİ YAZILI YAPILAN SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ

Taşınmaz devrini amaçlayan satış, satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri TBK md. 237 kapsamında RESMİ ŞEKİLDE yapılmak zorundadır. Yasa koyucu tarafından sadece ön alım sözleşmelerinin resmi değil; YAZILI olması yeterli görülmüştür.

Uygulamada Müteahhitlerce Yapılan;

Uygulamada çoğunlukla müteahhitler tarafından arsa sahipleri ile arsa payı karşılığı/kat karşılığı inşaat sözleşmeleri akdedilmekte ve yapımına başlanan taşınmazlardan sözleşmeler kapsamında müteahhide kalacak kısımlarının -henüz inşaat tamamlanmadan- 3. Kişilere satılması kapsamında sözleşmeler yapılmaktadır. Özetle müteahhit, yapmayı taahhüt ettiği binadan kendisine düşecek bağımsız bölümün maddi sermaye oluşturmak için 3. Kişilere satışını vadetmektedir. Uygulamada genellikle 3. Kişilere yapılan sözleşmeler ise NOTERLİKTE resmi şekilde değil; taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılmaktadır.

Hukuki Durumu;

Yukarıda da izah ettiğimiz üzere adi yazılı olarak yapılan satış vaadi yahut satış sözleşmelerinin resmi şekle tabiiyeti olmadığından geçerliliği bulunmamaktadır. Fakat yine de yapılan adi yazılı metin yok hükmünde sayılmamakta; Yargıtay uygulamaları uyarınca müteahhitle 3. Kişi arasında akdedilen bu sözleşme ALACAĞIN TEMLİKİ hükmünde kabul edilmektedir.

Sözleşmenin satış vaadi niteliği bulunmaması sebebiyle müteahhidin 3. Kişiye taşınmazı teslim etmemesi, müteahhidin yapımı bitirmemesi vs. gibi durumlarda 3. Kişilerin, arsa sahiplerine ve müteahhide karşı taşınmaz ile ilgili iptal davası açması ve hak iddia etmesi kural olarak mümkün olmamaktadır. Bu doğrultuda 3. kişiler yalnızca yaptıkları ödemeler için müteahhide sebepsiz zenginleşme kapsamında iade talebinde bulunabilmektedir.

Belirtilen uygulamanın son zamanlarda artması nedeniyle Yüksek Mahkeme’nin benzer durumlarda yaşanan mağduriyetlerin önüne geçmek kapsamında son zamanlarda belirlediği bazı kriterler ile adi yazılı satış vaadi sözleşmelerinden de tapu iptali ve tescili davası açma hakkını verdiği görülmektedir. Adi taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin alacağın temliki sözleşmesi kapsamında değerlendirilebilmesi için Yargıtay’ın belirlediği kriterler;

• Yüklenici ile arsa sahibi arasında geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmalıdır.

• Alıcı 3. Kişinin dava konusu yapacağı ve adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye devredilecek taşınmazlardan olması gerekmektedir.

• Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yazılı bir şekilde yapılmış olmalıdır.

• Tapu iptal ve tescil davasına konu edilecek taşınmazın inşaatının sözleşmeye uygun bir şekilde tamamlanmış olması gerekmektedir.

Belirtilen şartların mevcut olması durumunda adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuka uygun bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olmamakla birlikte resmi şekil şartı olmayan hukuka uygun bir alacağın temliki sözleşmesi olarak kabul edilecek ve tapu iptal ve tescil davasına konu edilebilecektir.